Compra - Como avaliar sua Escolha?
Localização e condições gerais do imóvel são dois itens importantes que devem ser levados em conta na hora de avaliar o preço cobrado pela venda. No primeiro caso, observe se a infra-estrutura de serviços do bairro (supermercados, escolas, hospitais, farmácias etc.) é ideal para suprir suas necessidades. O acesso fácil e seguro ao imóvel, com variedade dos meios de transporte disponíveis na região, também deve contar pontos. Em relação às condições gerais do imóvel, preste atenção a itens como distribuição de água, energia elétrica, redes de esgoto, características do terreno, facilidade de acesso à garagem, iluminação pública na fachada, entre outros.
Compra - Como comprar?
Após a escolha do imóvel, peça ao corretor uma cópia do contrato, que deve ser minuciosamente estudado, se possível com a ajuda de um advogado ou alguém de sua confiança. Antes de efetuar a transação, certifique-se de que o imóvel está em condições legais de ser comprado. No Cartório de Registro de Imóveis, verifique os seguintes itens:
- Registro da escritura pública do imóvel;
- Se o proprietário do imóvel é o único dono ou se há outros proprietários;
- Existência de financiamentos e/ou dúvidas, ou quaisquer outros ônus;
- Metragem e fração ideal;
- Caso o imóvel tenha sido hipotecado anteriormente, cheque se o débito foi pago e a baixa da hipoteca autorizada pelo credor hipotecário;
- Certidão negativa de ônus do imóvel em todos os Cartórios de Registro de Imóveis de sua cidade;
- Certidão negativa de ônus em nome do vendedor do imóvel.
ATENÇÃO:
No caso de um registro muito antigo, solicite a emissão de um mais recente no mesmo cartório. Se o proprietário do imóvel for casado, é imprescindível a assinatura da esposa desde o contrato particular de compra e venda. Caso seja divorciado ou separado, verifique se o divórcio ou a separação estão averbados no registro.
Compra - Compra de imóveis em construção ou na planta?
Na hora de comprar um imóvel diretamente das empresas incorporadoras, o consumidor deve proceder da seguinte maneira:
A) Verificar a idoneidade da empresa através de:
- Consulta aos órgãos de defesa do consumidor, para verificar se o nome da incorporadora consta nos cadastros de maus fornecedores;
- Consulta ao SPC ou SERASA, para checar a existência de títulos protestados e de processos judiciais contra a incorporadora;
- Verificação de outros prédios que a incorporadora já construiu, além de contato com um dos compradores, para informar-se da existência de algum problema com a compra do imóvel;
- Verificação de eventuais pendências judiciais entre a empresa e sua clientela no Fórum de sua cidade.
B) Verificar se a incorporação está regularizada, através do seu número de registro (o que pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis - CRI). Além de registrado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus. No CRI, deve-se também verificar se há hipoteca sobre a incorporação.
C) Analisar atentamente o Contrato de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, se possível com a orientação de um advogado, antes de assinar qualquer documento ou efetuar qualquer pagamento.
D) Exigir as seguintes cláusulas e requisitos contratuais:
- Determinação contratual do prazo para a entrega da obra, com previsão de penalidade para a incorporadora em caso de descumprimento do prazo;
- Determinação das condições de devolução do dinheiro, nos casos de rescisão do contrato por desistência do comprador, conforme reza o Código de Defesa do Consumidor;
- Vedação expressa à garantia hipotecária, bem como a demais ônus sobre o imóvel adquirido;
- Constituição de comissão de compradores para representá-los junto à incorporadora, para que possam discutir assuntos que envolvam o bom andamento da obra;
- Multa contratual para o caso de atraso no pagamento de, no máximo, 2%, e mora de 6% ao ano. A previsão de cobrança de honorários advocatícios deve vir acompanhada da ressalva de que ocorrerá apenas nos casos em que a cobrança for efetuada judicialmente;
- Garantia, fornecida pela incorporadora, de um memorial descritivo ao comprador, com todas as características do imóvel a ser construído;
- Caso o contrato determine, o comprador deve fornecer como garantia dos pagamentos notas promissórias, contendo no verso a vinculação ao contrato.
E) Após a realização da compra, o consumidor deve ir ao Cartório de Registro de Imóveis para averbar, à margem do registro da incorporação, o contrato de promessa de compra e venda devidamente assinado pelas partes e por testemunhas.
Compra - Despesas na compra do imóvel e alteração de cadastro?
Salvo disposição em contrário, cabe ao VENDEDOR o pagamento das despesas de corretagem, e ao COMPRADOR o pagamento das despesas de transmissão e certidões. Após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel e a obtenção da escritura, providencie a alteração do cadastro do proprietário nas concessionárias de água e esgotos, energia elétrica e gás, e IPTU na prefeitura de sua cidade. A baixa da hipoteca, se houver, deve ser efetuada no cartório imobiliário, após o término do pagamento do imóvel.
Compra - Cláusulas e requisitos contratuais que devem ser exigidos pelo consumidor?
- Nome, qualificação e endereço das duas partes;
- Descrição e endereço do imóvel;
- Valor total do bem vendido;
- Índice e periodicidade do reajuste;
- Forma e local do pagamento ou forma de financiamento;
- Caso haja, valor pago como sinal;
- Penalidades em caso de atraso de pagamento ou diferenças na metragem;
- Em caso de quaisquer débitos futuros apurados até a data da venda, a responsabilidade é do vendedor;